TAHLİYE DAVALARI :

5-6570 Sayılı Yasanın 7/E Maddesi Gereğince iki haklı ihtar nedeniyle Açılacak Tahliye Davası:Aktin bitimini takip eden 1 ay içerisinde dava açılması gerekir. Akit sona ermeden açılan dava reddedilir.
*Bir yıldan az süreli akitlerde iki haklı ihtar olmaz. Süresiz akitler yada yıllık ödeme şeklinde yapılan akitlerde iki haklı ihtara dayalı tahliye davasının uygulama alanı yoktur.
*İki haklı ihtarda kira başlangıcı ve süresi bilinmelidir.
*Dava hakkı kiralayana aittir. Malikin dava açabilmesi için kira bedelinin kendisine ödenmesi gerektiğine dair ihtarı tebliğ ettirmesi gerekir. İhtarda açıkça "şimdiye kadar kiralayana yaptığınız ödemeler bundan böyle bana ait olan.....şu adrese yapınız." Şeklinde net bir açıklamaya yer verilmeli ve ondan sonra iki haklı ihtarlarını tebliğ ettirmelidir.
*İhtarların B.K.260. maddede ki şekil şartlarını taşıması gerekmez. Önemli olan karşı tarafa mektup, telgraf , faks v.b.tebliğ araçları ile tebliğ etmektir. Tebligat ,Tebligat yasasına uygun yapılmalıdır.
* Telgraf ile yapılan ihtarlar bizzat kiracıya yapılmalıdır . Eşine dahi yapılsa ihtar geçersiz sayılır.
*Muaccel olan( vadesi gelmiş olan) aylar tek bir ihtara konu olabilir. Parçalanarak iki ihtara konu edilemez.( Örneğin kira bedeli süresinde ödenmeyen aylar Eylül ve Ekim 2000 olsun . Kiralayan bu ayları ayrı ayrı bölüp iki ihtar konusu yapamaz. Eğer kiracı Kasım ayının kirasını da süresinde ödemez ise bunu da ayrıca ikinci bir ihtar ile kiracıya tebliği etmesi gerekir.
*Ödeme tebliğ tarihinden önce yapılmış ise davanın reddine karar verilmelidir. Tebliğden sonra yapılan ödemelerin de hukuki değeri yoktur.
* İhtarın tebliğinden önce ödenmek istenen kira paralarının kiralayanın almadığı vakıası tanıkla ispat edilebilir.
* Tebliğden sonra ödemenin yapıldığını ispat,bunu iddia eden davacıya düşer.
* Miktarı belli olan yakıt kira bedelinden sayılır.Elektrik,kapıcı ve yönetici giderleri ise kiradan sayılmadığı için iki haklı ihtara konu olmaz.
* Eski malik süresinde açtığı iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını yeni malike devredebilir.
* İhtarlara konu olan kiraların aynı kira yılına ait olması gerekir.
* Kiralayan birden fazla ise hepsinin birlikte kiracıya iki haklı ihtar göndermesi ve birlikte dava açması gerekir.
* İcra ödeme emri ihtarname yerine geçer.
* İki haklı ihtarda kira bedeli ödenmeyen ayların açıkça gösterilmesi gerekir.
* Peşinen ödeme şartı her ayın üçüne kadar ödemeyi gerektirir. İhtar için Bu sürenin dolması beklenilmelidir.
*6570 Sayılı Yasanın 7/E Maddesine konu olan ihtarlar muaccel olmuş olan kira bedeli için geçerlidir.
*Keşide tarihi sadece muacceliyet yönünden önem arzeder.
*Kiralayanın, kiracının "teamül iddiasından" kurtulması için bir ihtarla bunu kiracıya bildirmesi gerekir.
*Akit, akit şartlarını değiştirecek nitelikte teamül oluşturabilmesi için istikrarlı biçimde düzenli bir uygulama olması gerekir.
6 - 6570 Sayılı Yasanın 7/Son Maddesi Gereğince Belediye sınırları içerisinde kiracının yada eşinin üzerinde kayıtlı konutu olması halinde Açılacak Tahliye Davasında Süre: Belirli bir süre öngörülmemiştir. Dava ,şartların oluştuğu öğrenildiği takdirde herzaman açılabilir.
* Bu madde sadece meskenler hakkında uygulanır. Konutun, Kiracının ve zorunlu aile bireylerinin sağlığı açısından oturulabilir özellikte olması şarttır."Oturulabilir olma" koşulu önemlidir,Mahallinde Keşif yapılarak bilirkişi dinlenilmelidir. Kiracının sosyal durumu,sağlığı,aile sayısı ve yaşantısı gözönünde bulundurulur.Bu maddede ki tahliye sebebi mutlaktır. Böyle bir konutun varlığını ,kiralayanın önceden bilmesi yada bilmemesinin önemi yoktur.
* Bu madde kapsamında ki dava sadece malik tarafından açılabilir. Kiralayanın bu davayı açma hakkı yoktur.( önemli)
* Evin davalının işyerine yada çocukların okuluna uzak oluşu 7/son maddesinin uygulanmasına engel değildir.
* Kiracının dava konusu olan konutu dava tarihinden sonra satması sonuca etkili değildir.
* Henüz inşaat aşamasında olan konut 7/son maddesi kapsamında değerlendirilemez Yani .Oturulabilir değildir.
* İştirak halinde mülkiyete konu olan evin oturulabilir olma özelliği yoktur.
* Konut mücavir alan içerisindeolup her türlü belediye hizmetlerinden yararlanma imkanı var ise 7/son düşünülebilir. Bu husus Belediyeden sorularak mahallinde, keşif ile saptanmalıdır.
7 - 6570 Sayılı Yasanın 12. Maddesi Gereğince Fuzuli İşgal Edene Açılacak Tahliye Davasında Süre: Bu davada herhangi bir süre sözkonusu değildir.
* Fuzuli Şagile ihtar çekmek gerekmez. Ancak akte aykırılıktan dolayı ihtar çekmeden tahliye davası açılamaz.
* Sözleşme fesedildikten sonra mal sahibinin rızası ile geçici olarak belirli bir zaman içerisinde oturmasına izin verilen kiracı fuzuli şağil sayılmaz.
*Sözleşmeye aykırılıktan dolayı dava açma hakkı kiralayana aittir.
* Kiralananda oturan kiracının kardeşi dahi olsa Fuzuli işgalci sayılır.
* Sözleşmede açıkça aksine hüküm yok ise ortaklığa kabul ciro ve devir sayılmaz.
* Sözleşmede ki devir ve ortaklık yasağına rağmen zımni muvafakatın tanıkla ispatı mümkündür.
* Kiracı sözleşmede olmasa bile kiralananı başkasına kısmen yada tamamen işgal ettiremez , devredemez ve kullandıramaz
* Kiralayanın kira parasını isteği kişi fuzuli şağil sayılmaz, yine kiranın bu kişi tarafından yatırıldığı kiralayan tarafından baştan beri bilinmesi halinde kiralananda oturan bu 3. kişi fuzuli şağil sayılmaz.
* Sözleşmede devir yasaklanıp ortaklık açık bırakılmış ise kiracı 3. kişiyi ortak alabilir.
*Devirde kiracının kiralananla ilgisi kalmamış sayılır.

İCRA VE İFLAS YASASINA GÖRE TAHLİYE DAVALARI:(BKZ-İcra Hukuku(Tıklayınız)
1 - KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİNE DAYALI TAHLİYE (İİY.269 ve devamı)

KİRACI ğ (ÖDEME EMRİNE) 7 GÜN ğİCRA DAİRESİ ğ(İtiraz takibi durdurur)ğ: 1-Kira sözleşmesinin varlığına 2-İcra Dairesinin Yetkisine 3- Kira bedelinin miktarına 4- Kira bedelinin Ödendiğine 5- Kira bedelinin süresinin gelmediğine( muaccel olmadığına) 6 -Takas iddiası 7 - İmzaya, itiraz edebilir.

ALACAKLI (İtiraz Üzerine) ğ6 AY İÇERİSİNDEğİCRA TETKİK MERCİİğİTİRAZIN KALDIRILMASI ğDavası açabilir.
* İ.T.M.'inde yemin verilmez ,tanık dinlenemez.
* 6 aylık süre hak düşürücü süredir.
* Sözleşme Noter huzurunda yapılmış ise kiracı imzaya itiraz edemez, itiraz eder ise alacaklının İTM. ine başvurması halinde mahkeme tahliyeye karar vermek zorundadır.

İİK 269-276 Maddeleri kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesini düzenlemiştir. Alacaklı ,kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri ( Örnek 51 ödeme emri) gönderir ve adi kiralarda 30 gün hasılat kirasında ise 60 gün içerisinde ödemesi için süre verir. Kiracı bu süre içerisinde borcunu ödemez ve de ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmez ise kesinleşir ve kiralayan İcra Tetkik Merciine başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı itaraz etmiş ise bu durumda kiralayan 6 ay içerisinde itirazın kaldırılmasını İ.T.M.'inden isteyebilir.
* Ödeme Emrinde:1-Ödeme ve İtiraz süresi 2- aktin feshedileceğine ve tahliyesinin isteneceğine ilişkin ihtar mutlaka olmalıdır.
* Takip talebinde açıkça tahliye talebi yok ise örnek 51 nolu ödeme emri gönderilemez. gönderilmiş olsa dahi İ.T.M.resen bu hususu araştırmalıdır.
* Örnek 49 nolu ödeme emri gönderilmiş ise alacaklı konutun yada işyerinin tahliyesini İ.T.M.'den isteyemez.
* Sözleşme yazılı ise kiralayan takip talebine sözleşmenin suretini eklemelidir.
* Kiralayan tüzel kişide olabilir.
* Kiralayan birden fazla ise çoğunluk talebiyle tahliye istenebilir.
* Kiracı birden fazla ise tahile hepsi hakkında istenilmelidir.
* ödeme emri sözleşmede yazılı olan adrese çıkartılır.
* İtiraz takibi durdurur.
* Sözlü akitlerde de ilamsız icra takibi yapılabilir.
* Takip talepnamesinde açıkça taahhüde dayalı tahliye isteği yok ise tahliye kararı verilemez.
* Ödeme emri ile verilen 30 günlük süre dolmadan tahliye istenemez.
* Ödeme emrine( 51 Ödeme Emri) 7 gün içerisinde itiraz edilmez ise takip kesinleşir.
2- KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİTMESİ SEBEBİNE DAYALI TAHLİYE(İİK.272-275)